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9 de Agosto de 2022

Atraso na entrega de imóvel na planta pode gerar indenização

Atraso na entrega de imóvel na planta pode gerar indenização

Thayla Camargo, Advogado
Publicado por Thayla Camargo
há 7 anos

Certamente o maior sonho de um cidadão brasileiro é poder ter a sua casa própria, um lugar para poder residir e ter um aconchegante espaço particular.

De acordo com a Associação Brasileira de Empresas de Pesquisas – ABEP, 68% dos brasileiros são pertencentes as classes C, D e E tendo diminuído de 37% para 32% a categoria dos mais ricos pertencentes as classes A e B. Isso nos mostra o quanto a maioria dos brasileiros não possuem condições para aquisição de sua casa própria com pagamento a vista vendo então como uma única possibilidade para realização de um sonho, o financiamento do imóvel. Mas o tema a ser tratado aqui é o caso do consumidor que com o intuito de adquirir seu imóvel mais em conta realiza contrato de financiamento com uma construtora para compra deste bem na planta.

Apesar da relação está associada a um contrato de financiamento de imóvel, a relação jurídica entre o comprador e a construtora é regida pelo Código de Defesa do consumidor (Lei nº.8.078/90), tendo sido tal entendimento pacificado pelo STJ que determina que “ o Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento” (AgRg no AREso 120.095/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 6.5.2014, DJe 13.5.2014).

Então quais os cuidados você ter ao comprar seu imóvel na planta?

Antes de mais nada o consumidor deve analisar de forma minuciosa o contrato, bem antes de assinar, pois existem incorporadoras que podem aplicar taxa ilegais ou juros sobre juros e ainda valores abusivos que o podem prejudicar na compra do imóvel. Por isso é de grande importância a presença de um advogado especialista em Direito Imobiliário antes de assinar o contrato e dessa forma evitar grandes transtornos para o comprador.

Mesmo sendo necessária a cautela ao assinar o contrato, isso não impedirá conforme o nosso código de proteção ao consumidor a possibilidade de o mutuário acionar a justiça para que sejam questionadas a respeito do contrato cláusulas que geram onerosidade para uma das partes. Importante também é que o comprador guarde todo material de propaganda ou qualquer outro tipo de documento que informe a data de entrega do imóvel para se proteger em possíveis ações futuras.

O consumidor deve verificar no contrato se as multas por atraso de pagamento é menor que a multa para atraso na entrega do imóvel pela construtora e verificar também a existência da famosa cláusula de carência que dá direito ao atraso na entrega do imóvel a construtora, podendo ser contestado tais disposições no contrato por violação ao código.

E quanto ao descumprimento do prazo de entrega do imóvel?

Foi determinado pelo STJ que o descumprimento do prazo para entrega do imóvel que é objeto de compromisso de compra e venda enseja em condenação por lucros cessantes, por ter presunção de prejuízo pelo promitente – comprador.

O que vem a ser então o lucro cessante?

O artigo 402 e 403 do Código Civil determina assim:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.

Lucros cessantes são os danos materiais efetivamente sofridos por uma pessoa por culpa, omissão, negligência, dolo, imperícia de outra. Porém para que seja efetivado deve ocorrer a comprovação do feito.

Cláusula abusivas no contrato de compra do imóvel geram indenização?

O artigo 51, IV do Código do Consumidor determina que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações abusivas colocando o consumidor em desvantagem exagerada e que sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

Portanto deve ser enfatizado por outro lado que quem de causa ao dano tem o dever de repará-lo.

Pode ocorrer o impasse em que não se sabe exatamente de quem foi a culpa do atraso na entrega da obra, mas o posicionamento jurisprudencial é que esse prazo é alheio ao prazo estabelecido entre o comprador e a incorporadora devendo em muitos casos prevalecer o prazo pactuado entre ambos. Mesmo que haja a adoção de um novo acordo de prazo para término da obra e que coloque o consumidor em desvantagem, será nula de pleno direito se configurando em abusividade de cláusula contratual por permitir uma modificação unilateral no interesse da construtora. Diante disso, cabe a incorporadora a reparação dos danos materiais suportados pelo comprador.

Espero que você tenha gostado dos esclarecimentos!

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